Juan José
Alvarado Cardiel
@Jurista_Cardiel
Hipótesis
“Considero inconstitucional, las exigencias de
fracción III del arábigo 40 del Reglamento del Registro Público de la Propiedad
del Estado de Jalisco, ya que no puede estar por encima de una ley sustantiva,
como lo es el Código Civil del Estado, que regula en su arábigo 848 la
posibilidad de que los poseedores de buena fe, puedan registrar su posesión
antes de que venza el termino de los cinco años, ante el Registrador y, por
consiguiente, puedan adquirir el dominio de los bienes inmuebles materia de la
posesión, además, dicha fracción es violatorio de la garantía constitucional
consagrada en el arábigo 4 de la Carta Magna, que señala que toda persona tiene
derecho a una vivienda digna y decorosa, bien jurídico que tutela el Estado
mismo, por lo que se propone modificar la fracción referida en supra líneas, y
como caso de excepción, siempre y cuando dicho bien inmueble no se encuentre
registrado o dado de alta en los archivos del catastro municipal, pueda el
Registrador solicitar una constancia de inexistencia en lugar del historial
catastral para otorgar el certificado de
no inscripción, documento que es requisito sine qua non para poder ventilar el juicio de información ad perpetuam, y así el justiciable pueda
ser declarado poseedor a título de dueño del inmueble a regularizar.”
Desarrollo
En pleno siglo XXI, en nuestro Estado de Jalisco,
desafortunadamente aún existen bienes inmuebles irregulares porque que carecen
de dueño cierto y conocido, ya sea porque esté los abandono o no tienen dueño
cierto y conocido, lo que conocemos en la práctica jurídica como bienes
vacantes, en esencia dichos bienes inmuebles en principio y de acuerdo con la
clasificación de bienes que señala el arábigo 27 de nuestra carta magna,
correspondería a una propiedad originaria perteneciente a la nación, en el caso
particular al Estado de referencia, a menos que se encuentre en posesión de
algún particular, en la cual, sea una posesión diferente a la derivada, en la
que este creando derechos posesorios con el animus de convertirse a la postre
en poseedor a título de dueño.
Situación que se ha hecho muy común en nuestro
Estado, así como en todos los Estados de la República Mexicana, y no obstante
que en nuestra codificación sustantiva y adjetiva civil, regula la posibilidad
de que el justiciable pueda regularizar la situación jurídica de dichos bienes
inmuebles, ejercitando las diferentes acciones y modos para adquirir la
propiedad, tales como la prescripción positiva, conocida por los romanos como
usucapión, así como las diligencias de información ad perpetuam y todas las acciones para proteger la posesión.
El problema radica en que del 100% de los bienes
inmuebles que se van a registrar la posesión por primera vez, el 70% si tienen
registrado un dueño en los catastros municipales, y por ende tienen aperturadas
las cuentas prediales correspondientes, y no tienen ningún problema en que les
otorguen el historial catastral con las exigencias que señala el Registrador,
pero el 30% restante no están registradas en los archivos de los catastros
municipales y por ende no tienen aperturada una cuenta predial, requisito sine qua non para que el Director de
Catastro como autoridad fiscalizadora otorgue el certificado que contenga el
historial catastral del inmueble, mismo que deberá comprender como mínimo unos
antecedentes a partir del año 1936 a la fecha de la tramitación del
certificado, el cual servirá de base para que el Director del Registro Público
de la Propiedad, pueda practicar la búsqueda de antecedentes; y esté en
condiciones de otorgarle al justiciable El Certificado de No Inscripción.
En cuanto a la prescripción positiva, no existe
mayor problema, en virtud de que las legislaciones referidas en los párrafos
que anteceden, describen de manera pormenorizada todos los requisitos sine qua non es para que el justiciable
que se encuentre en el supuesto jurídico de iniciar este tipo de juicio, pueda
hacer valer los derechos adquiridos por la posesión en concepto de dueño o de
titular de un gravamen, en forma pacífica, continua, publica, cierta y por el término
que fije la ley, requisitos tales como: a) Que los bienes inmuebles objeto de
la inscripción, aparezcan registrados a favor de determinada persona; entonces
es necesario seguir un juicio civil ordinario para justificar que se ha poseído
con todos los requisitos legales contra aquel cuyo nombre aparezca inscrito el
inmueble. Si prospera la acción, el efecto será declarar que el poseedor se ha
convertido en propietario, cancelándose la inscripción de propiedad anterior,
para que se registre el dominio a favor del poseedor; b) Cuando esos bienes no
se hallan inscritos en el Registro Público de la Propiedad a favor de
determinada persona. El procedimiento,
entonces, para inscribir el dominio a favor del poseedor, ya no será un juicio
contencioso, sino un procedimiento en jurisdicción voluntaria para justificar,
primero, con el certificado del Registro Público de la Propiedad, que esos
bienes inmuebles no están registrados a favor de determinada persona, y,
segundo, con una información testimonial con personas de notorio arraigo, que
ha poseído con todos los requisitos legales.
No obstante lo anterior, en diligencias de
información ad perpetuam, nos vemos
involucrados en conflictos para satisfacer el primer requisito para registrar
posesión, ya que señala dicha exigencia que para estar en condiciones de
registrar la posesión del inmueble es necesario que ese inmueble no aparezca
inscrito a favor de determinada persona; y para cumplir con este requisito se
debe justificar con el certificado que expida el Director del Registro Público
de la Propiedad, la circunstancia de la no inscripción del inmueble con
respecto a otra persona; sin embargo, nos encontramos con supuestos negativos
al realizar la gestoría ante el Registrador para solicitar el certificado de no
inscripción, ya que para que esta autoridad proporcione dicho documento, le
exige al justiciable cumpla con lo estatuido por el arábigo 40 del Reglamento
del Registro Público de la Propiedad, que señala que para solicitar los
certificados de no inscripción deberán señalarse los datos y acompañarse
los siguientes documentos: I. Nombre y domicilio del solicitante; II.
Descripción del predio con superficie, medidas lineales y colindantes; III. Un certificado que contenga la
historia catastral del inmueble, mismo que deberá comprender como mínimo a
partir del año 1936 a la fecha de la gestión, la descripción del predio con
superficie, medidas lineales y colindantes, el cual servirá de base para
practicar la previa búsqueda de antecedentes; IV. Plano cartográfico o
en su defecto un levantamiento topográfico elaborado por un perito en la
materia; y V. El pago de derechos correspondientes, tanto de la búsqueda como
del certificado. Y el problema
radica en que en la mayoría de las ocasiones los bienes inmuebles que van a ser
materia del registro de la posesión a través de las diligencias de información ad perpetuam, no están registradas en
los archivos de los catastros municipales y por ende no tienen aperturada una
cuenta predial, requisito sine qua non para
que el Director de Catastro como autoridad fiscalizadora otorgue el certificado
que contenga historial catastral del inmueble, mismo que deberá comprender como
mínimo unos antecedentes a partir del año 1936 a la fecha de la tramitación del
certificado, el cual, servirá de base para que el director del Registro Público
de la Propiedad, pueda practicar la búsqueda de antecedentes; y en estas
condiciones le otorguen al contribuyente El Certificado de No Inscripción, sin
embargo, se propone modificar la fracción referida en supra líneas, y como caso
de excepción, siempre y cuando dicho bien inmueble no se encuentre registrado o
dado de alta en los archivos del catastro municipal, pueda el Registrador
solicitar una constancia de inexistencia en lugar del historial catastral para
otorgar el certificado de no
inscripción, documento que es requisito sine
qua non para poder ventilar el juicio de información ad perpetuam, y así el justiciable pueda ser declarado poseedor a título
de dueño del inmueble a regularizar.
Fuentes de consulta
Eugene Petit. “Derecho
Romano”. Editorial Porrúa, México D. F., 12ª Edición, 2da reimpresión. 1996.
Bravo González, Agustín y
Bravo Valdez, Beatriz. “Derecho Romano”. Editorial Porrúa. México D. F., 15ª
Edición. 1997.