Incertidumbre jurídica de los bienes inmuebles que tienen dueños de facto y no de derecho

Juan José Alvarado Cardiel
@Jurista_Cardiel


Hipótesis
“Considero inconstitucional, las exigencias de fracción III del arábigo 40 del Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Estado de Jalisco, ya que no puede estar por encima de una ley sustantiva, como lo es el Código Civil del Estado, que regula en su arábigo 848 la posibilidad de que los poseedores de buena fe, puedan registrar su posesión antes de que venza el termino de los cinco años, ante el Registrador y, por consiguiente, puedan adquirir el dominio de los bienes inmuebles materia de la posesión, además, dicha fracción es violatorio de la garantía constitucional consagrada en el arábigo 4 de la Carta Magna, que señala que toda persona tiene derecho a una vivienda digna y decorosa, bien jurídico que tutela el Estado mismo, por lo que se propone modificar la fracción referida en supra líneas, y como caso de excepción, siempre y cuando dicho bien inmueble no se encuentre registrado o dado de alta en los archivos del catastro municipal, pueda el Registrador solicitar una constancia de inexistencia en lugar del historial catastral para otorgar el certificado de  no inscripción, documento que es requisito sine qua non para poder ventilar el juicio de información ad perpetuam, y así el justiciable pueda ser declarado poseedor a título de dueño del inmueble a regularizar.”

Desarrollo
En pleno siglo XXI, en nuestro Estado de Jalisco, desafortunadamente aún existen bienes inmuebles irregulares porque que carecen de dueño cierto y conocido, ya sea porque esté los abandono o no tienen dueño cierto y conocido, lo que conocemos en la práctica jurídica como bienes vacantes, en esencia dichos bienes inmuebles en principio y de acuerdo con la clasificación de bienes que señala el arábigo 27 de nuestra carta magna, correspondería a una propiedad originaria perteneciente a la nación, en el caso particular al Estado de referencia, a menos que se encuentre en posesión de algún particular, en la cual, sea una posesión diferente a la derivada, en la que este creando derechos posesorios con el animus de convertirse a la postre en poseedor a título de dueño.
Situación que se ha hecho muy común en nuestro Estado, así como en todos los Estados de la República Mexicana, y no obstante que en nuestra codificación sustantiva y adjetiva civil, regula la posibilidad de que el justiciable pueda regularizar la situación jurídica de dichos bienes inmuebles, ejercitando las diferentes acciones y modos para adquirir la propiedad, tales como la prescripción positiva, conocida por los romanos como usucapión, así como las diligencias de información ad perpetuam y todas las acciones para proteger la posesión.
El problema radica en que del 100% de los bienes inmuebles que se van a registrar la posesión por primera vez, el 70% si tienen registrado un dueño en los catastros municipales, y por ende tienen aperturadas las cuentas prediales correspondientes, y no tienen ningún problema en que les otorguen el historial catastral con las exigencias que señala el Registrador, pero el 30% restante no están registradas en los archivos de los catastros municipales y por ende no tienen aperturada una cuenta predial, requisito sine qua non para que el Director de Catastro como autoridad fiscalizadora otorgue el certificado que contenga el historial catastral del inmueble, mismo que deberá comprender como mínimo unos antecedentes a partir del año 1936 a la fecha de la tramitación del certificado, el cual servirá de base para que el Director del Registro Público de la Propiedad, pueda practicar la búsqueda de antecedentes; y esté en condiciones de otorgarle al justiciable El Certificado de No Inscripción.
En cuanto a la prescripción positiva, no existe mayor problema, en virtud de que las legislaciones referidas en los párrafos que anteceden, describen de manera pormenorizada todos los requisitos sine qua non es para que el justiciable que se encuentre en el supuesto jurídico de iniciar este tipo de juicio, pueda hacer valer los derechos adquiridos por la posesión en concepto de dueño o de titular de un gravamen, en forma pacífica, continua, publica, cierta y por el término que fije la ley, requisitos tales como: a) Que los bienes inmuebles objeto de la inscripción, aparezcan registrados a favor de determinada persona; entonces es necesario seguir un juicio civil ordinario para justificar que se ha poseído con todos los requisitos legales contra aquel cuyo nombre aparezca inscrito el inmueble. Si prospera la acción, el efecto será declarar que el poseedor se ha convertido en propietario, cancelándose la inscripción de propiedad anterior, para que se registre el dominio a favor del poseedor; b) Cuando esos bienes no se hallan inscritos en el Registro Público de la Propiedad a favor de determinada persona.  El procedimiento, entonces, para inscribir el dominio a favor del poseedor, ya no será un juicio contencioso, sino un procedimiento en jurisdicción voluntaria para justificar, primero, con el certificado del Registro Público de la Propiedad, que esos bienes inmuebles no están registrados a favor de determinada persona, y, segundo, con una información testimonial con personas de notorio arraigo, que ha poseído con todos los requisitos legales.
No obstante lo anterior, en diligencias de información ad perpetuam, nos vemos involucrados en conflictos para satisfacer el primer requisito para registrar posesión, ya que señala dicha exigencia que para estar en condiciones de registrar la posesión del inmueble es necesario que ese inmueble no aparezca inscrito a favor de determinada persona; y para cumplir con este requisito se debe justificar con el certificado que expida el Director del Registro Público de la Propiedad, la circunstancia de la no inscripción del inmueble con respecto a otra persona; sin embargo, nos encontramos con supuestos negativos al realizar la gestoría ante el Registrador para solicitar el certificado de no inscripción, ya que para que esta autoridad proporcione dicho documento, le exige al justiciable cumpla con lo estatuido por el arábigo 40 del Reglamento del Registro Público de la Propiedad, que señala que para solicitar los certificados de no inscripción deberán señalarse los datos y acompañarse los siguientes documentos: I. Nombre y domicilio del solicitante; II. Descripción del predio con superficie, medidas lineales y colindantes; III. Un certificado que contenga la historia catastral del inmueble, mismo que deberá comprender como mínimo a partir del año 1936 a la fecha de la gestión, la descripción del predio con superficie, medidas lineales y colindantes, el cual servirá de base para practicar la previa búsqueda de antecedentes; IV. Plano cartográfico o en su defecto un levantamiento topográfico elaborado por un perito en la materia; y V. El pago de derechos correspondientes, tanto de la búsqueda como del certificado. Y el problema radica en que en la mayoría de las ocasiones los bienes inmuebles que van a ser materia del registro de la posesión a través de las diligencias de información ad perpetuam, no están registradas en los archivos de los catastros municipales y por ende no tienen aperturada una cuenta predial, requisito sine qua non para que el Director de Catastro como autoridad fiscalizadora otorgue el certificado que contenga historial catastral del inmueble, mismo que deberá comprender como mínimo unos antecedentes a partir del año 1936 a la fecha de la tramitación del certificado, el cual, servirá de base para que el director del Registro Público de la Propiedad, pueda practicar la búsqueda de antecedentes; y en estas condiciones le otorguen al contribuyente El Certificado de No Inscripción, sin embargo, se propone modificar la fracción referida en supra líneas, y como caso de excepción, siempre y cuando dicho bien inmueble no se encuentre registrado o dado de alta en los archivos del catastro municipal, pueda el Registrador solicitar una constancia de inexistencia en lugar del historial catastral para otorgar el certificado de  no inscripción, documento que es requisito sine qua non para poder ventilar el juicio de información ad perpetuam, y así el justiciable pueda ser declarado poseedor a título de dueño del inmueble a regularizar.

Fuentes de consulta
Eugene Petit. “Derecho Romano”. Editorial Porrúa, México D. F., 12ª Edición, 2da reimpresión. 1996.

Bravo González, Agustín y Bravo Valdez, Beatriz. “Derecho Romano”. Editorial Porrúa. México D. F., 15ª Edición. 1997.